名下已經有房屋貸款，又需要一筆資金時，很多人會聽到「增貸」、「轉貸」甚至「二胎房貸」這幾個名詞，但往往不知道其中的差別。其實這三種方式雖然都可能利用房屋取得資金，但實際操作方式並不相同。
所謂房屋增貸(Home Loan Top-up)，就是向目前原本的房貸銀行申請增加貸款額度。例如，當初購屋時貸款600萬元，經過幾年正常繳款之後，目前剩餘本金只剩450萬元，同時房屋市場價值有所增加，就可以詢問原銀行是否有重新評估並增加貸款額度的空間。
如果銀行核准增加150萬元，那麼這150萬元就是一般所稱的「房屋增貸」。
什麼是房屋轉貸？
房屋轉貸(Mortgage Refinancing)則是把目前的房屋貸款轉到另一家金融機構。例如，原本房貸在A銀行，因為目前利率、貸款年限或額度不符合需求，因此改由B銀行重新承作貸款。
B銀行核准後，通常會先清償A銀行原本的房貸，再將抵押權移轉或重新設定至B銀行。如果新的貸款額度高於原本剩餘的房貸本金，其中的差額就可能成為借款人可以運用的資金。
因此，有些客戶辦理轉貸的目的不一定只是降低利率，也可能希望增加貸款額度、延長還款年限、降低每月月付金、改善原本房貸條件或取得額外週轉資金。
增貸與轉貸最大的差別
| 比較項目 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 |
|---|---|---|
| 原貸款銀行 | 不更換 | 更換 |
| 是否重新審核 | 是 | 是 |
| 是否重新鑑價 | 通常會 | 通常會 |
| 是否可能增加額度 | 是 | 是 |
| 是否涉及清償原銀行 | 通常不需要 | 通常需要 |
| 手續複雜度 | 相對較低 | 相對較高 |
如果原銀行願意提供不錯的增貸條件，通常可以先評估增貸，因為程序相對單純。但如果原銀行無法提供需要的額度，或者其他銀行能提供較適合的利率、年限或額度，就可以進一步評估轉貸。
不要只看「利率」
很多人在比較轉貸時，只看到「新的利率比現在低」。但實際上，一筆貸款是否划算，不能只看表面利率。轉貸時可能涉及原銀行提前清償違約金、新銀行開辦費、不動產鑑價、抵押權塗銷及設定相關費用，以及其他必要支出。
因此應該比較的是總成本(Total Cost of Borrowing)，而不是單純比較一個利率數字。
銘泓提醒您
增貸、轉貸沒有哪一種一定比較好，真正重要的是哪一種更符合您的需求。
如果只是需要一筆不大的資金，而且原銀行往來狀況良好，可以優先詢問增貸。如果希望重新調整貸款條件、增加額度、降低月付金，則可以比較其他銀行的轉貸方案。
銘泓代書事務所會依照客戶目前房屋貸款餘額、房屋條件、收入狀況、信用狀況及實際資金需求，協助分析不同方向。真正值得比較的是利率、額度、年限、費用與每月實際還款壓力。